L’immobilier locatif permet de se constituer un patrimoine durable et solide. Il continue d’ailleurs de séduire épargnants et investisseurs pour tous les avantages qu’il procure : possibilité de défiscaliser, d’anticiper sa retraite, en plus d’avoir la certitude de transmettre un bien de valeur à sa génération future, en respectant certaines conditions dès même son acquisition.
Un bon rendement pour l’immobilier dans son ensemble
La pierre a su se démarquer par son rendement de 3% en moyenne pour l’année en crise 2020. La rentabilité est cependant disparate pour les secteurs d’activité, en ce qui concerne l’immobilier professionnel. Quant au résidentiel, rendement, taux d’occupation physique et financier sont demeurés stables, de même que la demande locative.
Les prix et les loyers, eux aussi, diffèrent des villes et des régions ; ils sont toujours élevés en zone tendue, et les valeurs ont même augmenté dans certaines localités, avec une hausse d’environ 4%. Toujours est-il que bon nombre d’investisseurs ont su cibler certaines opportunités, notamment ceux investissant dans le secteur de la logistique puisque les entrepôts et les magasins de stockage les plus rentables se situent entre les cœurs de ville et les périphéries, d’où des prix modérés pour des emplacements stratégiques.
Le taux bas des banques propice à l’investissement immobilier
Les banques pratiquent encore aujourd’hui des taux bas, et cette situation est avantageuse pour les investisseurs dans la pierre. Cependant, la crise économique qui prévaut depuis l’invasion pandémique risque d’amener la banque centrale à réviser ce taux à la hausse à tout moment, ce qui va se répercuter sur le coût du crédit. Par ailleurs, des taux en hausse vont provoquer l’inflation et son lot de désagréments dans son sillage, en particulier sur le marché immobilier. Parmi les répercussions de cette inflation : augmentation des loyers et hausse du prix du mètre carré à l’achat. Il est donc encore temps d’investir en profitant de ces taux bas afin de pouvoir emprunter un montant plus ou moins conséquent, puisque l’augmentation des taux s’accompagne en principe d’une diminution de la capacité d’endettement, en raison de la baisse de la marge de manœuvre.
Quelques règles à respecter pour rentabiliser son investissement
Comme évoqué plus haut, des critères particuliers sont à prendre en compte avant même l’acquisition, pour garantir un taux d’occupation élevé et donc une rentabilité décente. Si vous êtes fortement imposé, vous pouvez faire d’une pierre deux coups : investir dans l’immobilier à vocation défiscalisante. Pour une location nue, les dispositifs permettant cette réduction d’impôt sont les lois Malraux, Denormandie et le régime du déficit foncier, ainsi que la loi Pinel. Dans la location meublée, le dispositif Censi-Bouvard et le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) permettent d’alléger votre charge fiscale. Vous pouvez aussi avoir recours au montage patrimonial encore peu connu du démembrement. Vous achetez en nue-propriété, vous permettant d’échapper au paiement de l’IFI et des impôts fonciers pendant toute la durée du montage. De plus, une décote de 30% à 40%, voire plus, s’applique sur le prix d’achat, en fonction de la durée du démembrement.
Par ailleurs, sachez cibler le bien immobilier le plus adapté en fonction de la nature de la demande locative de la région dans laquelle aura lieu l’exploitation. Vous déterminerez à l’avance le type de locataires qui occupera les locaux afin de sécuriser le bail locatif.
Et si l’on optait pour la pierre-papier ?
La pierre-papier, et plus précisément la société civile de placement immobilier (SCPI), fait partie des investissements les plus porteurs et les plus rentables. Cette classe d’actif se démarque par ses nombreux atouts : la gestion déléguée, l’accès à l’immobilier à moindre coût ainsi que la diversification optimale de votre portefeuille de placements.
